开发商将房屋抵顶给债权人买受人购买该房屋应向谁主张购房款

　　最高院回复意见】此种情形在实践中较为常见，应该说两种意见都有一定的合理性、逻辑上亦均能自洽。总体而言，倾向于同意第二种意见，即，如果开发商不能交付房屋，买受人可以要求债权人向其返还购房价款。关于三方当事人之间的法律关系性质问题。问题所述情形中，开发商A、开发商的债权人B、买受人C三方当事人之间的关系性质应根据当事人的真实意思予以确定。就问题中所述情形而言：首先，开发商A与其债权人B签订《以房抵债协议》，目前通说认为系新债清偿，可依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第二十七条、第二十八条等法律规定处理双方之间的法律关系。其次，开发商的债权人B与买受人C之间就购买案涉房屋达成合意，无论是否订立书面合同，双方之间均成立买卖合同关系。只是该买卖合同中的出卖人B在合同订立时尚未取得标的房屋的所有权，买卖合同的效力并不因此受影响。在该买卖合同中，买受人C负有向B支付价款（购房款）之义务，买受人C向B支付购房款，则已履行或者部分履行该买卖合同项下的义务；出卖人B则负有向C转移标的房屋所有权之义务，从交易过程和当事人的真实意思来看，当事人实际约定交付房屋并转移标的房屋所有权之义务由第三人A向C履行，A亦实际承诺向C履行该义务。

　　关于C能否要求B向其返还购房款的问题。如果开发商A不能向C交付案涉房屋，依照民法典第五百二十三条关于“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任”的规定，买卖合同中的债务人B应当向债权人C承担违约责任。由于C在其与B之间房屋买卖合同中的合同目的不能实现，C享有法定解除权，故C可以解除房屋买卖合同、请求B返还已收取的购房款。回复人：李赛敏（最高人民法院民一庭）