地役权，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。[3] 在地役权法律关系中，为自己不动产的便利而使用他人不动产的一方当事人称为地役权人，也叫需役地人，将自己的不动产提供给他人使用的一方当事人称为供役地人。因使用他人不动产而获得便利的不动产为需役地，为他人不动产的便利而共使用的不动产为供役地，即他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
地役权的基本内容是，地役人有权按照合同约定，利用供役地人的土地或者建筑物，以提高自己的需役地即土地或者建筑物的效益。
法律规定
民法典的规定
第三百七十二条 【地役权的定义】地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
第三百七十三条 【地役权合同】设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
（二）供役地和需役地的位置；
（三）利用目的和方法；
（四）地役权期限；
（五）费用及其支付方式；
（六）解决争议的方法。
第三百七十四条 【地役权的设立与登记】地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
第三百七十五条 【供役地权利人的义务】供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。
第三百七十六条 【地役权人的义务】地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
第三百七十七条 【地役权期限】地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
第三百七十八条 【地役权的承继】土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。
第三百七十九条 【在先用益物权对地役权的限制】土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
第三百八十条 【地役权的转让】地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。
第三百八十一条 【地役权的抵押】地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
第三百八十二条 【地役权对需役地及其上权利的不可分性】需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
第三百八十三条 【地役权对供役地及其上权利的不可分性】供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。
第三百八十四条 【供役地权利人单方解除地役权合同的法定事由】地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
（二）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
第三百八十五条 【已登记地役权的变更、转让或消灭手续】已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
相关司法解释
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》已于2020年12月25日由最高人民法院审判委员会第1825次会议通过，自2021年1月1日起施行，法释〔2020〕24号。
涉及地役权的内容为：
第四条 未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
常见问题
地役权的设立
1、地役权设立合同
地役权通常由需役地权利人与供役地权利人之间以合同方式设定。地役权合同一般包括下列条款：（1）当事人的姓名或者名称和住所；（2）供役地和需役地的位置；（3）利用目的和方法；（4）地役权期限；（5）费用及其支付方式；（6）解决争议的方法。其中，地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
2、地役权的登记对抗主义
《民法典》第374条规定，地役权自地役权合同生效时成立，但未经登记，不得对抗善意第三人。这里的善意标准与民法上通常的善意标准一致，即第三人无过失地相信供役地上没有地役权时，需役地权利人不能向其主张地役权，除非有关地役权内容在登记机构进行了登记。
我国《民法典》上关于地役权登记对抗主义的观点与大陆法系诸国的立法通例并不相同。参照大陆法系立法通例，地役权的设立一般采取登记生效主义。我国《民法典》之所以在地役权设立上采取登记对抗主义，原因在于地役权大量发生在农村，而我国农村尚未建立完善的不动产登记制度，如果地役权设立一律要求登记才得生效，则过于脱离我国现实，反而使大量地役权无法设立。为了方便群众，减少成本，我国《民法典》对地役权采取了登记对抗主义。
地役权的转让
地役权是一种从属性权利，因此，地役权不能够被单独地转让。这里的单独转让，是指地役权脱离了供役地和需役地的关系，而成为单独的转让标的。
建设用地使用权人、土地承包经营权人、宅基地使用权人将其权利转让，受让人对于既存的供土地使用的地役权设施有继续使用的必要时，则取得以使用该设施为内容的地役权。故地役权只能跟随用益物权的转让而转让，即需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权转让时，设计地役权的，受让人同时取得地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权转让时，转让设计地役权的，地役权对受让人具有约束力。
地役权人的权利和义务
1、地役权人的权利
（1）使用供役地的权利
地役权是权利人为其土地的方便和利益而利用他人土地的权利，因此，地役权的实现必须以使用供役地为条件。地役权人可以按照地役权设定合同约定的使用目的、范围和方法，行使其使用供役地的权利。《民法典》第375条规定：“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。”地役权人对供役地的利用，不必是独占性的利用（这与土地承包经营权、建设用地使用权以及宅基地使用权等用益物权不同）。地役权人既可以与供役地权利人共同利用供役地，也可与其他地役权人同时或依次利用供役地。
（2）从事附属行为的权利
地役权人为实现其权利，可以在供役地上为必要的附属行为，例如地役权人为实现其取水权，需要从供役地上通行。对于此种通行，供役地人也应当允许。判断地役权人所为行为是否属于附属行为，可以根据以下标准：是否以实现既存的地役权为目的，即目的的从属性；是否不实施这种行为则不能实现其地役权，即手段的必要性。
（3）设置附属设施的权利
地役权人为了实现其权利，可以在供役地上修建一些必要的附属设施。例如，为了取水可以在供役地上修建水泵等设施，为了通行可以在供役地上修建道路等。这些附属设施，可以由地役权人自行修建，也可以由地役权人与供役地人共同修建，双方协商确定出资比例和管理方式。
2、地役权人的义务
（1）合理使用供役地的义务
地役权人必须按照地役权的内容使用供役地，不得随意扩大其使用范围。地役权是供役地为需役地所承受的负担，因此，地役权人应当采取对供役地损害最小的使用方法。地役权人使用供役地时，不能脱离需役地的需要而使用。《民法典》第376条规定：“地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。”
（2）支付费用的义务
如果地役权设立是有偿的，地役权人应当按照约定的数额、期限和支付方式，向供役地人支付费用。
（3）维持工作物或设置物的正常状态和对供役地权利人使用工作物的容忍义务地役权人应维持工作物或设置物的正常状态，以防损害供役地的利用。在供役地上设有工作物的，在不妨碍地役权人便利使用的前提下，地役权人应当允许供役地权利人的合理使用。当然，当事人之间有另行约定的，则依约定。
供役地权利人的权利和义务
1、供役地权利人的权利
（1）对附属设施的共同使用权
供役地人对于地役权人所设置的附属设施，如道路、取水设备、排水设施等，在不妨碍地役权人权利行使和实现的前提下，有共同使用的权利。
（2）费用支付请求权
如果地役权设立时双方当事人约定了费用的数额、支付期限和支付方式的，则供役地权利人有权按照约定要求地役权人支付。如果地役权人长期拖欠租金费用，则供役地权利人有权依法解除地役权设定合同，终止地役权。
（3）利用场所及方法的变更请求权
地役权设立之后，供役地人对其土地的主体利用权依然存在。在供役地人使用其土地的过程中，如果产生了变更既存地役权行使或者实现方法的需要，则在不影响既存地役权设立的前提下，为了实现整个社会利益的最大化，供役地人可以请求需役地人予以变更。
2、供役地权利人的义务
（1）允许地役权人利用土地
供役地权利人应当按照地役权设立的目的、范围和方式，允许地役权人使用其土地。对于双方需共同使用，在设立地役权时约定了使用方式的，供役地权利人应按照约定允许地役权人使用。
（2）分担共用设施的维持费用
如果供役地权利人在不妨碍地役权行使的范围内使用了地役权人修建的附属设施，则供役地权利人应当在其受益的范围内负担该设施的保养和维护费用。在地役权设立时双方对共用设施的维护费用另有约定的，可以根据该约定执行。
地役权的消灭
1、供役地或需役地的灭失
地役权的存在，以存在需役地与供役地两块分属不同主体的土地（包括建筑物）为前提，因此，地役权不仅在需役地与供役地两块土地全部灭失时消灭，而且，两块土地中的一块灭失时，亦随之消灭。值得注意的是，供役地或需役地仅一部分灭失的，除已事实上不能行使外，不能认为地役权消灭。
2、地役权的目的事实上已不能实现
由于客观情况的变化，导致设定地役权的目的已不能实现，地役权的继续存在对地役权人已经没有价值时，地役权应归于消灭。例如，汲水地役权因供役地水源枯竭而消灭。
3、供役地人依法解除合同
《民法典》第384条规定：“地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（二）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。”在发生法定事由的情况下，供役地权利人可以行使合同解除权。该解除权属于形成权的一种，依供役地权利人的单方意思表示即可行使。该解除权的行使，不仅消灭地役权合同的效力，而且导致地役权这种物权本身的消灭。合同解除之后，地役权自解除之时起归于消灭，但地役权关系并非溯及地消灭，故供役地权利人已经得到的地租不必返还。
定义辨析
地役权与相邻权的区别
1、权利性质的区别
相邻权不是一种独立的物权，地役权是一种独立的物权。
2、权利的取得方式不同
相邻权是法定的权利，不动产所有权人或者占有人因相邻而依照法律的规定取得。地役权是约定的权利，当事人须经过约定而设定这种权利。
3、权利的内容不同
相邻关系的一方有权对相邻的另一方提供便利的最低要求。而地役权设定的目的并非满足不动产权利行使过程中的最低要求，而是使自己的权利更好地得到行使。
4、对不动产是否相邻的要求不同
相邻关系依法发生在相互毗邻的不动产权利人或者合法占有人之间，而地役权则既可以可生在相邻的两块不动产权利人或者合法占有人之间，也可以发生在不相邻的不动产权利人在合法占有人之间。
5、权利的有偿性和期限限制不同
相邻权是无偿的、无固定期限的，地役权一般是有偿的、有固定的期限限制的。
案例分析
案例：黄某等诉某市XX旅游客运有限公司等相邻关系纠纷案
案情介绍
【裁判要旨】我国法律对相邻关系中的权利类型采用了列举形式加以设定，尚无视觉卫生权、眺望权等新类型权利。但在特定的环境中，物权主体权利的行使对相邻关系中特定主体的视觉卫生权构成侵害的，侵权之物权主体应当承担排除妨害、赔偿损失等法律责任。
【案号】（2007）新民一初字第0695号
【案情】
原告：黄某、沈某。
被告：某市XX旅游客运有限公司（以下简称XX公司）。
被告：某城建物业管理有限公司（以下简称物业公司）。
2004年4月14日，黄某、沈某与某市银X房产开发有限公司（以下简称银X公司）签订商品房买卖合同1份，约定由银X公司将东方银X5楼5A号房出售于黄某、沈某，同时还约定该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归全体业主所有，由物管公司统一管理。2005年1月8日，银X公司、物业公司向黄某、沈某发放了入住通知书。黄某、沈某于2006年4月29日领取了房屋产权证，确定房屋坐落于某市新区长江路5－1－xx，建筑面积为215.54平方米，设计用途为成套住宅。2004年11月18日，银X公司与物业公司签订前期物业管理服务合同1份，约定由银X公司委托物业公司对东方银X实行统一物业管理，包括对房屋建筑共用部位的维修、养护及管理。2005年1月31日，物业公司又与沈某签订前期物业服务协议1份，协议第9条第2款约定商业用房只能在自己的铺位或门面前立面按甲方（即物业公司）要求统一悬挂、张贴，须先报行政主管部门审批。
2006年5月12日，物业公司与XX公司签订协议1份，约定XX公司向物业公司租赁东方银X4楼裙房部分屋顶作为广告门头宣传牌，租赁位置为龙山路朝向的XX公司外墙上沿及女儿墙与长江路朝向的XX公司外墙上沿及女儿墙上方，租赁费用为5万元/年。协议还对广告牌的尺寸规模、字样、字体尺寸、行政审批、双方的权利义务及违约责任等进行了约定。另该协议第11条约定若5楼或6楼业主对XX公司在其所在女儿墙上方做的广告牌影响其采光等而产生纠纷，物业公司负责协调，XX公司承担由其安装广告牌对业主所造成的损失。2006年5月22日，某市城市管理局作出行政许可决定书，许可XX公司在东方银X4楼顶竖立楼顶字牌。2006年6月18日，XX公司在其公司营业所在地、东方银X4楼401室女儿墙上方竖立起字号牌；同年6月26日，沈某以某市麦杰贸易有限公司（以下简称麦杰公司）名义向XX公司发出申明1份，言明XX公司将广告牌竖立于麦杰公司展厅（会客区）落地玻璃前，挡住正常对外空间视线，严重影响公司展厅形象，要求XX公司于一周内拆除广告牌。2006年6月29日，XX公司向麦杰公司发出回复申明1份，言明其所竖立的广告牌不存在上述影响，且其行为合法、合情、合理，对麦杰公司的要求不予接受。
另，东方银X401室产权所有人为邵云，其自愿将该房屋作为XX公司的经营场所。
诉讼中，黄某、沈某向法院提供现场照片6张，法院于2007年9月14日到现场制作现场图1份，前述证据表明：501室内大部分区域为麦杰公司产品展示厅，西北侧为呈弧形落地玻璃窗，并在临窗处内设会客区一处，窗外即可见字号牌背面；XX公司在东方银X4楼女儿墙上方长江路朝向（面朝西）竖立方形字号牌4座，每块字号牌牌高为5.77米（其中包括钢制基座2.2米，牌身3.57米），宽3.34米，背景为分栅式条状面板7块（每块板宽约0.424米，间隙均为0.1米），正面分别用红色字体各书写锦、江、客、运四字，各字号牌间间隔0.9米，各字号牌均以钢制网架支撑，宽度均与字号牌宽相同，深度均为3.05米，字号牌离501室最近处为6.45米，最远处为8米左右，钢制网架离501室最近处为3.4米；XX公司在东方银X4楼女儿墙上方长江路、龙山路交叉口朝向（面朝西北）竖立长方形字号牌1座，牌高参数同前，牌宽6.8米，背景参数同前，正面用红色字体书写XX二字及XX公司企业标志1枚，字号牌亦用钢制网架支撑（参数同前），字号牌离501室最近处为3.8米，钢制网架离501室最近处为0.7米。另查明，东方银X4楼及501室之间存在设备层，4楼屋面至设备层层顶的层差为2.47米。
原告黄某、沈某诉称，XX公司在其不知情的情况下在4楼屋面竖起五块巨大的广告牌，面积足以遮挡其501室所有落地窗，致原告原享有的远眺感变成面对广告牌杂乱背面的压抑感，且严重影响其房屋的通风、采光。二被告在未经任何授权的情况下擅自使用归全体业主所有的屋面谋私利，属侵权行为并严重损害其合法利益，故要求二被告立即拆除广告牌以排除妨碍并恢复原状，赔偿其损失5万元。
被告XX公司辩称，其竖立的是企业字号牌而非广告牌，事先已与物业公司签订了许可合同并经行政许可；竖立字号牌时已经考虑到通风采光问题，对字号牌采用了栅栏式，且离原告房屋距离较远，实际并未影响原告的通风采光权；眺望权则属违约责任范围，应当有相应的合同约定，原告提起的是侵权之诉而非违约之诉，故眺望权之主张不能成立；原告所购房屋系住宅楼，但原告在该房屋内开设公司，其本身行为不合法，故要求驳回原告的诉讼主张。
被告物业公司辩称，其不是本案适格的被告主体，因其系受银X公司委托实施物业管理行为，根据委托物业管理协议及其与业主签订的物业管理合同，其有权允许XX公司竖立字号牌，且收取的费用亦均用于全部物业的管理，原告亦因此有受益，故其并未违反合同约定，亦不存在侵权。原告与XX公司间产生的纠纷与其无关，故要求驳回原告的诉讼请求。
裁判结果
江苏省某市高新技术产业开发区人民法院经审理认为：本案系因区分所有权建筑物的相邻关系引起的纠纷，应遵循有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，并在受害人主张排除妨碍和损害赔偿时依忍受程度为判断基准，来确定黄某、沈某提出的主张能否成立。本案的争议焦点为：一、XX公司在东方银X4楼楼面竖立公司字号牌的行为是否正当？二、字号牌是否侵犯黄某、沈某在相邻关系中的相关权利？三、XX公司、物业公司是否应当承担法律责任及如何承担？
关于第一项争议焦点，从原被告所提供的相应证据表明，XX公司的字号牌系竖立于东方银X4楼女儿墙上方，所支撑的钢制网架占用了4楼设备层屋面，该屋面虽非本案501室业主黄某、沈某或401室业主邵云所专有，根据建筑物区分所有权理论，该屋面及外墙当属东方银X全体业主共有和共同管理。XX公司在东方银X的共用部分上设定专用使用权，除依法取得行政许可外，应当得到全体区分所有权人共同表示方可。在现实生活中，取得全体区分所有权人共同表示的方式除经业主大会程序在公约或者特定事项的决定中设定外，亦可于开发商在出售房屋时于房屋买卖（包括预售）合同中约定。
引用法条
中华人民共和国民法典
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