上海某物业管理有限公司诉上海某置业有限公司物业服务合同纠纷案

　　上海某物业管理有限公司诉上海某置业有限公司物业服务合同纠纷案

　　入库编号：2023-07-2-121-007

　　案号：

　　一审：上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初12737号民事判决（2020年7月20日）

　　争点：

　　物业费标准约定不明时，如何确定

　　裁判要旨：

　　物业服务合同条款中就物业费标准等事项约定不明的，应适用合同漏洞填补规则，由当事人协商补充，若双方仍无法达成一致意见，则法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，结合行业惯例和交易习惯加以认定。

　　裁判理由：

　　法院生效裁判认为：本案的主要争议在于《前期物业服务合同》第二十一条约定的每平方米20元物业费标准是否适用于地下室；原告是否应按此标准履行付款义务。对此，应本着尊重当事人意思自治的原则，先行审查《前期物业服务合同》中是否有关于地下车库管理费收取的特殊约定，若有则优先适用，反之则考虑适用第二十一条的约定。

　　《前期物业服务合同》第二十三条约定，车位和使用管理费用由原告按每个车位千元的价格向车位使用人收取。从合同的文义解释及目的解释来看，该条虽未明确反映地下车库管理费的收费标准，但属有关车库管理费的特殊约定，即将地上办公楼物业费与地下车库管理费分列于不同条款，且采用了不同的收费原则。因此，合同第二十一条不直接适用于地下室。关于地下车库管理费的金额，需结合第一、二阶段的实际收费情况加以判断。

　　由于上述两阶段的分配模式以及合同第二十三条均无法确定车位管理费的收费标准或比例，且前两手产权人与原告于合同外另行协商确定的不同收益结算模式对被告亦不当然具有约束力，故法院认定原、被告之间有关车位管理费的合同条款构成约定不明之情形，双方可就物业费标准重新进行协商。然，在被告获得地下室产权后，双方并未就此达成一致意见，故在此情况下法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则对物业费标准作出处理。

　　考虑到地下车库系地上办公楼的配套（辅助）用房，相应物业服务内容及标准均低于地上办公楼，若参照适用20元的统一标准显然有失公允。现评估机构通过现场勘查并结合现有资料，根据原告对地下室提供的物业服务内容及水平，评估出地下室物业费按建筑面积计算单价为11.75元，与商业办公楼地下车位管理费收费的行业惯例基本相适应，体现了质价相当的原则，可予以采纳。