某实业公司诉某物业管理公司物业服务合同纠纷案

　　某实业公司诉某物业管理公司物业服务合同纠纷案

　　入库编号：2023-07-2-121-002

　　案号：

　　一审：广东省深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第201号民事判决（2012年9月20日）

　　二审：广东省深圳市中级人民法院（2012）深中法房终字第3158号民事判决（2013年5月20日）

　　再审：广东省高级人民法院（2014）粤高法民一提字第30号民事判决（2014年11月18日）

　　再审审查：最高人民法院（2018）最高法民抗4号民事裁定（2018年3月26日）

　　再审：最高人民法院（2018）最高法民再263号民事判决（2019年9月18日）

　　争点：

　　如何界定地下车位属于业主共有

　　裁判要旨：

　　开发商投资建设地下车库，但是相应的车位并未办理产权登记，开发商在房屋销售初始并未与业主约定地下车库的归属或者使用，而是通过签订物业服务合同委托交付给物业公司进行管理和收取相关的费用。在开发商与小区业主并未约定地下车库的归属或者使用，亦无法证明地下停车场的建设款项列入由业主分摊的涉案小区的建设成本时，地下车位由开发商建设、投资的，仍归开发商使用收益。因地下车位在没有计入容积率即并未占用涉案小区土地的使用权，不宜认定地下车库已随案涉小区项目土地使用权的转让，一并转移给全体业主所有。物业服务合同到期后，开发商有权依据合同约定收回地下车位及相应的收益。

　　裁判理由：

　　法院生效裁判认为：经查明，案涉地下停车场没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权，各户房屋的分摊公用面积亦不包括地下一、二层的建筑面积。因此，案涉地下停车场也未计入公用建筑面积及作为分摊公用面积销售给业主，现在也没有证据证实地下停车场的成本以其他方式实际计入业主的购房款中，即案涉地下停车场开发成本并未相应分摊到各个商品房的出售价格之中，因此，不宜认定案涉车位已随美某广场项目所有权的转让，一并转移给全体业主。案涉115个地下停车位分属于地下一层、地下二层，其中100个停车位位于地下二层。地下二层属于民防工程，经查明该人防工程系某实业公司投资和建设，战时作为一般城市居民掩蔽所，平时可作为停车场。根据《人民防空法》第5条第2款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，某实业公司作为该人防工程的投资者享有相关的收益即对案涉车位中位于地下二层的100个停车位享有收益。因并无事实和法律依据证明业主有处置车位的权利，故某物业管理公司关于其与业主委员会之间签订新的委托合同而占有案涉车位的主张不能成立。因某物业管理公司与某实业公司之间的委托合同期满后，双方当事人并未就委托事宜重新签订相关协议，某物业管理公司不再是案涉停车位管理委托人，应当依照约定归还某实业公司委托其管理的地下车位和收取的停车费。综上所述，检察机关的抗诉理由，不予采纳。