双合同风险主要存在于房地产等领域,指开发商将购房款拆分为《商品房买卖合同》与装修/服务合同,以规避限价等政策。规避需核实项目合规性、拒绝签订阴阳合同、明确合同条款、保留证据、评估风险及必要时咨询律师。发生纠纷可协商、投诉或诉讼,依据《民法典》《商品房销售管理办法》等维权。
怎么规避双合同风险纠纷
双合同风险纠纷是当前房地产交易中常见的法律问题,尤其在部分城市限价政策背景下,一些开发商为规避备案价格限制,将房屋总价拆分为《商品房买卖合同》和《装修合同》《改造协议》等两份合同,导致购房者面临首付增加、贷款额度降低、装修质量争议等风险。本文将从法律角度解析双合同的风险点,提供具体的规避方法和维权路径,帮助购房者有效防范纠纷。
例如,某购房者在购买一套总价300万元的房屋时,开发商要求签订180万元的《商品房买卖合同》和120万元的《装修合同》,其中装修款需一次性支付。后因装修标准与约定不符,购房者维权时发现两份合同主体不同,开发商与装修公司互相推诿责任,最终陷入漫长的诉讼。

法律解析:
双合同的本质是“阴阳合同”,存在法律效力瑕疵。根据《民法典》第一百四十六条,行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。双合同中,备案的《商品房买卖合同》价格通常低于实际成交价,属于“阳合同”,可能因意思表示虚假而被认定为无效;而《装修合同》等“阴合同”虽可能反映真实交易意图,但如果存在规避税收、违反限价政策等违法情形,也可能面临无效风险。
双合同对购房者的核心风险包括:一是实际购房成本增加,装修款无法贷款导致首付压力骤增;二是装修质量难以保障,若装修合同约定模糊或由第三方公司签订,维权难度大;三是产权登记风险,房屋备案价低于实际成交价可能影响未来抵押、出售时的评估价值;四是税务风险,若税务部门认定存在偷税漏税行为,购房者可能需补缴税款。
行动建议:
1. 核实项目备案信息:通过当地住建部门官网查询楼盘备案价,若开发商要求的实际成交价远高于备案价,需警惕双合同陷阱。
2. 拒绝签订阴阳合同:明确要求按照实际成交价签订单一《商品房买卖合同》,对拆分合同的要求坚决拒绝,必要时向住建部门举报。
3. 细化合同条款:若确需签订装修等补充合同,需明确装修标准(如材料品牌、型号、施工工艺)、交付时间、违约责任,并确保合同主体与开发商一致,避免第三方公司“背锅”。
4. 保留全部交易证据:包括销售宣传资料、沟通记录(微信、短信、录音)、付款凭证(注明款项性质)、合同原件等,作为维权时的关键证据。
5. 评估自身风险承受能力:计算实际首付金额(房款+装修款)是否在自身经济能力范围内,避免因资金链断裂导致违约。
6. 咨询专业律师:在签订合同前请律师审核条款,识别隐藏风险,必要时可委托律师参与谈判。
解决方法:
1. 协商解决:发现双合同风险后,首先与开发商协商,要求按实际价格签订单一合同或修改补充条款,明确双方权利义务。
2. 向行政部门投诉:若协商无果,可向当地住建局、市场监督管理局投诉开发商的违规销售行为,要求行政部门介入调查并责令整改。
3. 仲裁或诉讼:若已签订双合同并发生纠纷,可根据合同约定申请仲裁,或向法院提起诉讼,主张合同无效、返还超额支付款项、赔偿损失等。起诉时需提交证明“阴阳合同”存在的证据(如实际成交价与备案价差距、沟通记录等)。
例如,购房者可依据《民法典》第一百五十七条,主张因合同无效或被撤销后,开发商应返还已付款项并赔偿利息损失;若装修质量不达标,可依据《民法典》第五百七十七条要求开发商承担违约责任。
法律依据:
《中华人民共和国民法典》第一百四十六条:行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条:民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
《商品房销售管理办法》第二十条:按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,按以下原则处理:(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;(二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。
《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条:纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证,或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
法临有话说:双合同风险本质是开发商为规避政策而采取的违规操作,购房者需保持警惕,坚决拒绝签订阴阳合同,通过核实备案信息、细化条款、保留证据等方式防范风险。若已陷入纠纷,可通过协商、投诉、诉讼等途径维权。生活中,类似的法律问题还有“开发商延期交房怎么办”“二手房交易中户口迁移纠纷如何解决”“物业服务不到位能否拒交物业费”等,遇到这些问题时,建议及时在本站免费咨询律师,获取专业的法律分析和维权指导,避免自身权益受损。











