商品房买卖领域中预约合同的处理

　　在认定双方订立的认购书为预约合同，一方当事人请求对方按照认购书缔结正式《商品房买卖合同》或履行《商品房买卖合同》项下的合同义务的情况下，该请求不应得到支持。因为缔结本约合同属于不可强制执行的范畴，预约合同本身存在于当事人对是否缔结本约合同仍享有决策权的场合，强制缔结本约合同有违意思自治原则。而且，如果强制缔结本约合同，则使预约合同制度成为虚设，区分预约合同和本约合同就会变得没有意义，当事人还可能通过签订预约合同来规避法律、行政法规的规定。比如，在出卖人未取得预售许可证的时候，强制出卖人与买受人根据认购书缔结正式《商品房买卖合同》会规避法律关于商品房预售许可证的规定。

　　对于不能缔结本约合同的情况，要探究不能缔结的原因所在。一种情况是双方均诚信协商，也已尽到合理努力促成本约合同的缔结，但最终未能达成一致意见，在此情况下双方均未违反预约合同，此时双方应回到预约合同解除之前的状态。另一种情况是因一方不诚信，或者未尽合理努力促成本约合同的缔结，此时不诚信方则应承担预约合同违约责任。在出卖人和买受人对认购书的违约责任有明确约定的情况下，如双倍返还定金或赔偿损失数额，则违约方按照约定赔偿。如果没有约定，则违约方的赔偿损失数额一般根据认购书的内容是否全面以及缔结正式《商品房买卖合同》的条件是否成就，在缔结本约合同的信赖利益与履行利益范围内予以确定。