先分清：你交的到底是定金还是别的钱
很多人在售楼处交了钱，最后不想要了，开口就问"定金能不能退"。其实能不能退，第一件事不是问别人，而是看你手里那张单据上写的是什么字。
《民法典》第586条第1款规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金合同自实际交付定金时成立。定金带有担保性质，签了就有约束力。而订金、诚意金、意向金这些说法，法律上一般只算预付款，买卖没谈成，开发商没理由扣着不放。
所以第一步：把收据、认购书翻出来，看写的是"定金"还是别的词。写的是"定金"，才谈得上下面这些规则。
这几种情况，定金能要回来
开发商这边出了问题
房子本身卖得不合规，比如楼盘还没拿到商品房预售许可证就开始收钱，这属于违规销售。《城市房地产管理法》第45条明确，商品房预售必须取得预售许可证明。开发商没证卖房，你交的钱理应收回去，甚至可以主张对方承担相应责任。
政策变化，双方都没错
北京限购、限贷政策一旦收紧，你突然没了购房资格，或者贷款批不下来，这不是你一个人的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条写得明白：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。这一条是退定金最常用的依据。
贷款没批下来，当初有口头承诺
如果销售当时拍着胸脯说"贷款肯定没问题，批不下来全退"，而且有聊天记录、录音能证明，那按约定退。就算没约定，因贷款政策收紧这类不可归责双方的原因没签成合同，同样可以引用上面司法解释第4条主张返还。
这几种情况，定金确实退不了
反过来，有些情形定金是要不回来的。核心规则在《民法典》第587条：给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。
最常见的是这三种：一是单纯反悔，嫌户型不好、嫌价格贵，自己不想买了，这算你自己违约；二是征信有瑕疵，贷款批不下来，而银行拒贷是购房人自身原因造成的；三是没先查清楚自己的购房资格就交钱，事后发现自己不符合限购条件。这些都属于自己这边的原因，开发商扣下定金有法律依据。
还有一条容易被忽视：《民法典》第586条第2款规定，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。也就是说，如果开发商按总房款的30%收定金，超出的那10%你是有权要回来的，这一块别放弃。
真想退定金，按这几步走
第一步，把证据收齐：认购书、收据、POS单、转账记录、和销售的聊天记录，全部截图存档。口头承诺想兑现，全靠这些。
第二步，书面找开发商谈，别只打电话。发函或者当面要求对方出具书面退款说明，写明金额和退款日期。对方肯写，基本就成了。
第三步，谈不拢就走投诉和诉讼：向住建部门举报违规销售，或者起诉到法院，主张合同未能订立的原因是开发商违约或不可归责于双方，要求双倍返还定金也有法条撑腰——《民法典》第587条同样规定，收受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。
买房交钱容易退钱难，拿不准手上这笔钱能不能退，别自己硬扛。带上认购书和转账记录，去 imlaw.cn 找专业律师免费在线咨询，几分钟就能知道下一步该怎么做。
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