南京买房定金能退吗

定金和订金，一字之差结果完全不同

很多南京的购房人分不清定金和订金，以为交了钱想退就能退。其实《民法典》第五百八十六条写得很清楚：定金合同自实际交付定金时成立，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。也就是说，定金一旦交出去，就带着"担保"的性质，不是一笔普通的预付款。

订金就不一样了。订金在法律上只是预付款，合同没谈成，原则上应当退回。所以你去售楼处交钱之前，先看清收据上写的是"定金"还是"订金"，这一下就能决定后面能不能退。

哪些情况，南京购房人的定金能退

开发商方面出了问题

如果开发商没有取得商品房预售许可证就收定金，或者隐瞒抵押、查封等影响交易的事实，导致房子根本没法正常交易，这种定金必须退。开发商自己违规在先，没资格扣你的钱。

双方没谈拢，或者房子本身出了问题

按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同没能订立，开发商应当把定金原样返还。比如南京实行限购政策，你签约时突然被查出没有购房资格；或者贷款审批没通过，合同约定的付款方式履行不了，这种情况属于双方都没过错，定金一般都能退。

开发商违约在先

你交了定金，开发商转头把房子卖给别人，或者承诺的配套、学区落不了地，导致合同签不成，这属于开发商违约。《民法典》第五百八十七条第二句说得很明白：收受定金的一方不履行债务，应当双倍返还定金。你交两万，开发商要退你四万。

哪些情况，定金退不了

反过来，如果是你自己单方面反悔——看中了别的楼盘、家里意见不统一、觉得房价还会跌不想买了——那定金就悬了。《民法典》第五百八十七条第一句规定：给付定金的一方不履行债务，无权请求返还定金。这就是俗称的"定金罚则"，你反悔，钱就归开发商。

另外要注意，定金和违约金只能二选一。《民法典》第五百八十八条明确，定金不足以弥补损失的，可以主张超过定金数额的损失赔偿，但你不能既要求双倍返还定金，又要求支付违约金，得挑对自己有利的那个用。

南京买房交定金前，先做这三件事

第一，查预售许可证。去南京市住房保障和房产局的官网，输入楼盘名字，看看预售证是不是真的拿到了，没证就收钱的楼盘，定金后面有的是麻烦。

第二，把口头承诺写进认购书。销售口头承诺的学区、交房时间、装修标准，一律要求写进认购协议，否则出了问题你拿不出证据，定金想退就得打官司。

第三，确认自己的购房资格和贷款资格。先让银行预审，确认贷款能批下来再交定金，别等定金交完才发现自己没资格，那就只能按不可归责处理，折腾一圈才拿回钱。

房子是大事，定金更是直接关系到几万块甚至几十万块。如果开发商拖着不退定金，或者你拿不准自己这单属于能退还是不能退，别自己硬扛，让专业的人帮你看看认购协议和收据。

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