因质量问题未交付的房屋，开发商维修后负有再次通知收房的义务

      因质量问题而未能交付的房屋，开发商在维修后负有再次通知收房的附随义务

　　——杨某、段某与重庆某实业有限公司商品房预售合同纠纷案

　　基本案情

　　杨某、段某夫妻二人共同购买了重庆某实业有限公司开发的商品房一套。

　　合同保修责任条款中约定在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，重庆某实业有限公司应当履行保修义务，并对杨某、段某造成的损失承担赔偿责任。

　　房屋竣工验收备案后，重庆某实业有限公司通知杨某、段某接房。

　　二人于收到通知后的次日到场验房，发现房屋地面、墙面存在大量渗水裂缝，且窗框沾有外墙漆、窗框部分漆已掉落。

　　杨某、段某遂要求退房，重庆某实业有限公司不同意退房，但表示可以维修。

　　杨某、段某同意由重庆某实业有限公司维修，因此当日未接房。

　　此后，重庆某实业有限公司针对部分地面裂缝进行了维修，维修后没有再次通知杨某、段某接房，杨某、段某因此一直在外租房居住。

　　一年后，因未收到重庆某实业有限公司通知，为了解维修情况，杨某、段某自行前往房屋内查看，发现仅有部分地面裂缝已维修，尚有多处裂缝以及窗户问题均未维修。

　　之后，杨某、段某向法院起诉，要求判决重庆某实业有限公司赔偿因房屋质量问题致使其二人无法接房入住而在外租房产生的租金以及物业费等各项损失，同时要求判决重庆某实业有限公司在一个月之内完成对房屋质量问题的维修。

　　法院裁判

　　重庆市永川区人民法院经审理认为，当事人必须全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　涉案房屋内存在大量严重影响生活居住的质量问题，重庆某实业有限公司应当按照合同保修条款约定履行保修义务，并在完成维修后及时通知杨某、段某接房。

　　因重庆某实业有限公司的维修以及未及时通知杨某、段某验收接房造成二人在外租房产生损失，对于合理租期内的租金损失，重庆某实业有限公司应当予以赔偿。

　　永川法院判决重庆某实业有限公司赔偿杨某、段某半年的租金损失和物业费损失，并在判决生效后一个月内完成维修。

　　二审中，杨某、段某与重庆某实业有限公司达成庭外和解协议，由重庆某实业有限公司支付了一审判决的租房损失和物业费损失，并额外多支付两个月租金后，杨某、段某撤回了起诉。

　　典型意义

　　民法典规定的附随义务是当事人遵循诚信原则，根据合同性质、目的、交易习惯应当履行的通知、协助、保密等义务。

　　是在合同中未约定，而由法律直接规定的义务，与合同义务一样具有法的强制性，当事人未履行附随义务，也应承担违约责任。

　　在商品房预售合同中通常只约定了开发商首次交房通知义务。

　　对于因质量问题而未能交付的房屋，开发商维修后再次通知购房者接房属于根据交易习惯应有的附随义务，但在实践中却常常被忽略，从而给购房者造成损失。

　　本案裁判没有拘泥于合同约定，而是本着诚信原则，合理运用法官自由裁量权，拓展对合同义务的理解，判决开发商承担维修后未及时通知接房给购房者造成的合理租房损失。

　　不但使购房者的合同利益获得周全保护，也对广大房企具有行为指引作用，促使房企诚信经营、规范经营，起到了良好的以案释法、以点带面的效果。